近期，隨著財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于下達(dá)2019年中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專(zhuān)項(xiàng)資金預(yù)算的通知》，2019年各地的棚改計(jì)劃隨之揭曉。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年我國(guó)各地棚戶(hù)區(qū)改造任務(wù)約285萬(wàn)套，這一數(shù)字不僅遠(yuǎn)低于外界預(yù)期的450萬(wàn)套，與2018年的626萬(wàn)套相比，無(wú)異于“腰斬”。

“跌多漲少”，棚改退潮早有征兆

從克爾瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，除了福建、天津、廣西、廣東、西藏等為數(shù)不多的省份保持著棚改計(jì)劃同比增長(zhǎng)，其余的31個(gè)省區(qū)市均不同程度下跌，過(guò)半省份跌幅超過(guò)50％，其中山東、河南等幾個(gè)棚改大省跌幅尤為顯著。

事實(shí)上，今年棚改規(guī)模的縮減并非毫無(wú)征兆。2018年開(kāi)始收緊的棚改貨幣化安置，就已明確釋放出一個(gè)重要的信號(hào)：棚改將逐步退潮！

縱觀(guān)棚改三年規(guī)劃總量，2015年-2017年為1800萬(wàn)套，年均600萬(wàn)套，2018年-2020年為1500萬(wàn)套，年均500萬(wàn)套，相當(dāng)于每年要減少100萬(wàn)套；再聚焦到年度計(jì)劃，2018年為580萬(wàn)套，那么2019年、2020年就應(yīng)該保持在460萬(wàn)套。但事實(shí)上2018年，全國(guó)棚改實(shí)際完成量達(dá)到了626萬(wàn)套，創(chuàng)下107.4%目標(biāo)完成率新高，前期的超額完成也增加了后期縮量的必要性。

按照計(jì)劃，到2020年全國(guó)性的棚改將基本完成。不可否認(rèn)的是，這一大規(guī)模發(fā)端于2008年的重大民生工程，曾經(jīng)在很大程度上承擔(dān)了改善民生及拉動(dòng)投資的雙重任務(wù)。但棚改走到今天，負(fù)面效應(yīng)也已十分明顯：推高三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)及居民部門(mén)的杠桿率、產(chǎn)生新的房地產(chǎn)庫(kù)存等等。尤其是加劇了地方財(cái)政壓力，由于棚改需要資金支持，無(wú)論是獲取低息貸款還是舉債，都對(duì)地方政府形成不小的壓力，并且隨著房?jī)r(jià)上漲，貨幣化安置的成本開(kāi)始大幅度提高，到了2017年，貨幣化安置費(fèi)用已經(jīng)是實(shí)物安置費(fèi)用的160%，財(cái)政吃緊也是導(dǎo)致不少省份棚改縮量的重要原因。

四川這些城市，2019年都踩了“剎車(chē)”

毫無(wú)疑問(wèn)，在棚改“腰斬”的背景下，最該關(guān)注的還是三四線(xiàn)城市的樓市。過(guò)去的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，棚改政策尤其是棚改貨幣化安置，被視為助推三四線(xiàn)樓市的主要?jiǎng)恿�。登高跌重，�?dāng)棚改退潮之際，三四線(xiàn)城市又將走向何處？

通過(guò)對(duì)省內(nèi)18個(gè)地級(jí)市的棚改計(jì)劃梳理，不難發(fā)現(xiàn)“跌多漲少”的棚改全國(guó)格局正在向各地級(jí)市延續(xù)。從已公布2019年棚戶(hù)改造計(jì)劃的12個(gè)地級(jí)市來(lái)看，過(guò)半城市的棚改目標(biāo)相較2018年建成量有所下降，其中降幅最大的為廣安市，降幅達(dá)到80%；綿陽(yáng)、內(nèi)江、資陽(yáng)、達(dá)州等幾個(gè)城市則上調(diào)了棚改目標(biāo)。

尤其值得關(guān)注的是，南充市雖然棚改計(jì)劃跌幅為13%，但絕對(duì)值仍保持在39000套，約占全省目標(biāo)的四分之一。不僅如此，3月13日南充還出現(xiàn)在了中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的2018年棚戶(hù)區(qū)改造工作擬激勵(lì)城市名單之中。這個(gè)名單不僅意味著對(duì)2018年當(dāng)?shù)嘏锔墓ぷ鞒晒�的肯定，更深層次�?lái)講這些城市還將在下一年安排中央補(bǔ)助及配套基礎(chǔ)建設(shè)有關(guān)資金時(shí)，獲得適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)或傾斜支持，這其中就有覆蓋棚改貨幣化的中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專(zhuān)項(xiàng)資金。對(duì)南充的樓市而言這意味著什么，自然不言而喻。

雖然目前階段性去庫(kù)存任務(wù)已基本完成，并且從市場(chǎng)預(yù)期層面來(lái)看，棚改對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的促進(jìn)作用正在消弭，但縱觀(guān)省內(nèi)三四線(xiàn)城市的樓市，仍比想象的要復(fù)雜。

以綿陽(yáng)為例，作為統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)唯一一個(gè)棚改增幅超50%的城市，綿陽(yáng)樓市的火熱可以從近期引發(fā)轟動(dòng)的兩場(chǎng)土拍之中一窺，4月30日和5月8日綿陽(yáng)游仙區(qū)分別成交兩宗高地價(jià)地塊，成交樓面價(jià)分別達(dá)到4676.74元/平米和5615.07元/平米，甚至綿陽(yáng)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，按照地價(jià)推算這兩宗地塊呈現(xiàn)后價(jià)格或可破萬(wàn)。 

現(xiàn)在，這樣的例子在川內(nèi)不少三四線(xiàn)城市絕非個(gè)案：4—5月份，宜賓市主城區(qū)三次土拍單價(jià)全線(xiàn)破萬(wàn)；一季度南充市主城區(qū)出讓13宗商住用地，成交金額達(dá)53.06億……然而它們?cè)?019年都處于棚改縮量的階段，顯然這些城市地價(jià)、房?jī)r(jià)的火熱已經(jīng)無(wú)法簡(jiǎn)單歸結(jié)于棚改的作用力。

同樣以綿陽(yáng)為例，根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)：綿陽(yáng)地區(qū)人口，2005年為540萬(wàn)，2017年底為485.70萬(wàn)，12年時(shí)間流失了54.3萬(wàn)。綿陽(yáng)主城區(qū)、成都、沿海城市吸納了這其中的大多數(shù)。在這12年間，綿陽(yáng)主城區(qū)擴(kuò)張勢(shì)頭驚人。2005年，綿陽(yáng)主城區(qū)常住人口為80萬(wàn)左右，2017年底，綿陽(yáng)主城區(qū)常住人口為138.1萬(wàn)，12年時(shí)間盡增58.1萬(wàn)。

就在今年《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》發(fā)布，城鎮(zhèn)化的總體思路有了調(diào)整。允許大城市進(jìn)一步開(kāi)放，特別是300萬(wàn)人口以下的城市要全面取消落戶(hù)限制，同時(shí)對(duì)于人口流出和資源枯竭的城市，提出發(fā)展“收縮型城市”。這也就意味著，推動(dòng)三四線(xiàn)城市的棚改已不再有城鎮(zhèn)化意義了。作為省內(nèi)僅有的100萬(wàn)—300萬(wàn)的Ⅱ型大城市6個(gè)之一，綿陽(yáng)也將直接受惠于這一政策。而這或許能解釋綿陽(yáng)等城市樓市持續(xù)火熱的原因。

當(dāng)棚改的光環(huán)褪去，城鎮(zhèn)化率為三四線(xiàn)城市帶來(lái)了新的機(jī)遇，也讓它們形成了明顯的分化。小城鎮(zhèn)的人口要向城市聚集，最終發(fā)展出更多的大城市和大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群�？梢灶A(yù)計(jì)的是，未來(lái)處于重點(diǎn)城市群、具備吸附力的三四線(xiàn)城市將形成人口、資本的集聚力，從而帶動(dòng)樓市發(fā)展，收縮型三四線(xiàn)及以下城市則將面臨樓市萎縮的風(fēng)險(xiǎn)。